親が子に教えよう!お金と資産形成の世界☆

熊本県菊池郡某所に住んでる妻子持ちのサラリーマンです。投資信託による国際分散投資をしてます。難しい事は分かりませんが、初心者&入門者や、資産形成を気にすらしていない人達の役に立てそうな、等身大での資産形成ブログを目指して行きたいです

あなたが中古住宅を選ばない時点で、誰もあなたの中古物件は買ってくれない

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おはようございます

会社で定年間際に新築を買って、以下の発言をされてる人がいました。

 

最後ぐらいは新築に住んで、身体が不自由になってきた人生の終焉時は

自宅を売却して、それを元手に施設に入るさ~

 

この発言を耳にしたとき私個人の見解としては、あまりにも楽観的すぎないか?

と、心配になってしまいました・・・

 

売却益に頼らずとも十分な資産を確保しているなら大丈夫なのですが、売却益を

頼りに介護施設への入居を考えているようなら、考えが甘すぎるのでは

ないでしょうか?

理由としては下記3つがあり、特に②・③が顕著だと思います

 

①生産年齢人口の減少が止まらず、住宅への需要が減っていく

②どんどん増えていく空家物件

③日本人の異常なまでの新築好き文化

  

そんな中、毎朝チェックしているマネーポストにて、ズバリの指摘をしている

記事がありました

www.moneypost.jp

 

 

 記事内の下記一文が、全てを物語っています

 

マイホームを売却しても、都心以外の平凡な一戸建ては建物の価値がほぼ

ゼロで、土地代の1000万円程度が入るだけです

 

この指摘に対してマイホームを買った人は

良いフローリングに使いやすい間取り、広いこの庭に、価値がない訳がない!

って思ってるのでしょうが、残念ながらそれは買った本人の価値観でしかありません。

 

家もマンションも資産のカテゴリーでは「不動産」に該当しますので、不動産とは

読んで字のごとく「動かせない資産」であって、不動産の価値は基本的に

土地にしかないのです。

 

よって、どれだけお気に入りの間取りにしようが、大理石の玄関にしようが、

ソーラーパネルを着けようが、20年も経てば一般的に上物の価値はゼロになり、

残るのはその時点での地価だけになります。

 

って私がこういう話をすると、だいたいの人は軽く私の話に合わせただけで、

私に対して内心「こいつは何を言ってるんだ?アホか?」って思ってるのでしょう。

 

しかし残念ながら、定年退職目前のあなたを含め、若い人達皆が中古住宅を買う

選択肢をとろうとしない時点で、誰も古くなったあなたの家を買おうとは

思わないのですよ。

 

なぜなら、日本人は異常なまでの新築物件大好き民族だからです。

 

野村総合研究所の下記グラフを見て分かる通り、今から10年ちょっと後には、

全国の住居の30%以上が空き家になる予測です。

 

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空き家が増えていく原因は主に2つで、1つ目は基本的に日本人は新築物件が好きなので

中古物件が売れずらいのと、そもそも住居を必要とする世帯数が低下していきて

いるので、空き家が売れずに余っていきます。

 

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世帯数(需要)は減るけど、空家物件(供給)は増えるのですから、

立地が魅力的でない限り競争力はありません。

 

冒頭で出てきた会社の人がどこで新築を建てたのかは知りませんが、

特に熊本はド田舎の農作地域まで新築物件が乱立してきてるから立地も非常に悪く、

イメージしている売却額にはならないでしょうね。

 

別にマイホームを否定してる訳ではないのですが、自分の親がそうやって

生きてきたのをトレースしているお金感覚では、足元すくわれますよ~ってのを

言いたいだけです、

 

 

話は少し変わって・・・

 

実はこの空家物件を増加させる要因として、国が将来の高齢化人口世界を想定した

コンパクトシティを提唱・普及しようとしているのに、それに逆行して地方自治体が

勝手に住居用の土地を優遇して、提供しているところにあります。

 

これの何が問題化というと、これまでほとんど人が住んでいなかったド田舎地域にまで

住居を広げた結果、自治体は水道・電気含めたインフラを拡充・維持する必要が

あります。

 

地方自治体にお住まいの人なら分かるかもしれませんが、なぜこんな所に

新築一戸建ての集落が出来上がってるんだ?ってのありませんか?

 

それがまさにそうで、地元の不動産や金融機関に利益を提供(選挙の票確保)する

為に、後先考えずに特例で建築許可を与えています。

 

そんなことをしても結局人口が減るにも関わらず維持費が増えるので、

高齢化社会に備えて税収を集中利用したい国・自治体にとっては、不要な支出拡大に

他なりません。

 

ちなみにこの国の方針であるコンパクトシティ化を無視して、誘導区域外への

開発届けが1番多かったのは、私が住む熊本県です。。。

 

www.nikkei.com

 

冒頭で出てきた定年間際に新築を買った人も、ローン審査の話を大手メガバンク

した際、「そんなとこに家は建てれません」と言われたそうなんですが、まさしく

この熊本県が勝手に特例で決めた「居住区外地域」であり、問題なく話が進んだ

そうです。

 

 本人達は自分のお金で自分達の老後をやりくりするから、誰にも迷惑かけてないと

思ってるのでしょうが、無駄に広げられたインフラを維持するために、残される

我々世代に尻拭きしれもらうことに気付いていないのが、これまたたちが悪い。

  

で、マネーポストの記事にも書かれている通り、地方自治体で乱立した中古物件は

都心部と違って土地に価値がほとんどない為、売ろうと思っても場所が不便なので、

大多数の物件が売れ残ってしまい、本人達は老後施設に入るお金は手に入れないわ、

地方自治体は使わなくなった地域のインフラ維持で翻弄するのでしょう。

 

車を家族構成でカテゴリー決めするのと同じで、住居も必要とするライフステージに

応じて、見合った中古物件を選んでいくのが資源(建物+土地)とインフラの

在るべきお金の使い方なのではないでしょうか?

 

 

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